Kat maliklerinin yönetici seçimindeki genel davranışı nedir?
Toplu yaşam alanı olan apartman ve sitelerde yönetim hizmetleri genellikle kat malikleri arasından seçilen yöneticiler tarafından yapılmakla birlikte yeni hizmet alanı olarak faaliyet gösteren profesyonel/özel yöneticilikler ile de var olmaya başlamıştır. Kat malikleri arasından yönetim işini yeni üstlenen/devam ettiren yöneticilerin bir çoğu usuller ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu üzerinden hareket edemeseler de daha sahiplenmiş olarak hissedilmektedirler… Bu durum bağımsız bölüm kat maliklerinin yönetim işini istememeleri nedeniyle genele yakını tarafından ‘’sahiplenecek birisini’’ nin bulunması açısından kolayca kabul görmektedir. Yöneticinin yapmış ve/veya yapacak olduğu işlerdeki usul ve uygulama hataları kat malikleri ve sakinleri tarafından iyi niyetli olarak izlense de bir süre sonra bu hatalar kabul edilebilir düzeyin üzerine çıkmakla birlikte toplu yaşam alanlarındaki hayatı kısıtlayarak zorlaştırabilmektedir…
Yöneticinin hataları nelerdir, nereye kadar katlanılır?
Kat maliklerinin yatırım amacıyla ve/veya işlerinin yoğunluğu nedeniyle toplu yapı yönetimlerinde daha az ilgili olmaları, görece daha büyük olan site ve rezidanslardaki sahiplenilmenin klasik apartmanlara göre daha az olduğunu gerçeğini kabullenecek olursak; bu yaşam alanlarındaki usuller, operasyonel hizmetler ve yasal mevzuatlardaki hataların maddi ve manevi geri dönüşleri daha kabul edilebilir sınırların dışına çıkabilmektedir… Bu sınırların tanımı nedir, neleri kapsar ve nereye kadar katlanılabilir gibi soruların cevapları toplu yaşam alanındaki sosyal yapı, ilgili kişiler, sosyal donatı alanlarının durumu ve yöneticinin yapmış olduğu usul, usulsüzlük, direkt veya dolaylı yönden zarar verilmesi, güveni kötüye kullanma (ki bu çok geniş bir tanımlamadır ve bir çok şeyi kapsayabilir) ve yasal mevzuat hataları vb. birden çok değişkenlere bağlıdır. Tüm bu değişkenler birlikte olabileceği gibi sadece birisi de olabilir.
Yönetici nasıl ve hangi şartlarla değiştirilir?
Mevcut yöneticinin yukarıda tanımladığımız herhangi bir uygulamasından hareketle yönetici değişikliğinin talep edilmesi nasıl sağlanır sorusunun cevabından önce böyle bir değişikliğin fayda zarar analizinin yapılması önceliklidir. Belirtilmeye çalışılan temizlik, asansör, güvenlik vb. hizmetlerden memnun olunmaması hizmet tedariklerinden kaynaklı olabileceği için değiştirilmesinin talep edilmesi daha yerinde bir çözüm olabilecektir. Güzel bir Anadolu deyimimizle açıklayacak olursak ‘’attığınız taş ürküttüğünüz kurbağaya değecek mi?’’ sorusunun cevabı aranmalıdır. Diyelim ki; bu konuda yöneticinin değiştirilmesi için yola çıkılacak… Bu yolculukta 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 29. Maddesi yöneticinin değiştirilmesinin haklı bir nedene dayanması gerektiğini https://prosisyonetim.com.tr/kat-mulkiyeti-kanunu/ hükmediyor.
Şöyle ki; Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
Sonuç olarak; yöneticinin değiştirilmesi üç (3) farklı yol ile mümkün olabilmektedir. Birincisi yöneticinin mutlak butlanla (kat malikleri/sakinlerin edinimlerini yerine getirmemesi) istifa etmesi, ikincisi denetçi veya denetim kurulunun en az oy çokluğu ile üçüncüsü ise kat maliklerinin 1/3 oranında imza toplayarak yapılabilmektedir. Yöneticinin azledilmesi için tüm yollarda haklı bir nedene dayanması gerektiğinin yanında talebin usulen mevcut yöneticiye/yönetim kuruluna yapılması ve olağanüstü genel kurul toplantısının yönetici tarafından yapılarak karar defteri başta olmak üzere dönem/dönemlere ait bilanço, kasa raporu, dönemsel bakiyeler, mesken borç ve iletişim bilgileri, işletme defteri (yasal zorunluluğu yoktur) gibi belgelerin devir tesliminin yapılması önem arz etmektedir.
