Apartman ve site işletme projesi nedir, Ne işe yarar, Nasıl yapılır?

gayrimenkul yönetimi

Kentleşmenin beraberinde getirdiği toplu yaşam alanlarındaki talepler.

   Tarihin ilk dönemlerinden bu güne değişik hızlarda süregelen kentleşme beraberinde toplu yapıları ve toplu yaşam alanları olarak da apartman ve siteleri bizlerin tercihi olmaya zorluyor… Bu dönüşüm de eski yapıların güvensizliğinin yanında yenilenme tercihleri olarak da son on yılda Türkiye’ de hızlı bir dönüşüm yaşanmaktadır.

   Bu durum; toplu yaşam alanlarındaki hizmetlerin, bakım onarım ve tertip düzenin sağlanması gibi farklı taleplerin açığa çıktığı gerçeğini de beraberinde getirmektedir. Bu tür taleplerin karşılanması için öncelikle yönetim ve yönetim karar defterinin tasdiklenmesiyle başlayan hem bürokratik hem de operasyonel işler bütünü yönetici/yönetim kurullarını beklemektedir. İnsanoğlunun yeni yaşam ve yaşam alanları sahiplenmeye başlamasıyla birlikte oluşan/oluşabilecek tüm ihtiyaçları için bir finansman ve bütçe yönetimine ihtiyaç duyduğu gibi fiziki yaşam alanları olan apartman ve siteler için de yıllık tahmini işletme projesine ihtiyaç duyulmaktadır.

Apartman ve site yönetimi için tahmini işletme projesi nedir?

   O halde işletme projesi nedir? Sorusuyla başlayalım… Apartman veya site yönetiminin ilk işi olan tahmini işletme projesini 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 37’ de;

 ‘’Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.

   Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.’’

tanımlandığı üzere resmi olarak yapılması gereken yöneticinin ileride oluşabilecek ihtilaflı durumlarda kurtarıcısı olacak dayanak belge niteliğindedir.

Apartman ve site yönetimlerinde tahmini işletme projesi ne işe yarar?

   İkinci soru ne işe yarar? Sorusudur ki; bu soru bu işin bam noktasıdır. Yapılacak olan tahmini işletme projesi adı üzerinde ‘’tahmini’’ dir. Hayali yada kurtarıcı değildir! Bununla neyi kastettiğimi anlatmadan önce ne işe yaradığını konuşmamız çok doğru olacaktır. Bizler yönetici/yönetim kurulu üyesi olmadan da önce bir birey olarak hayatımızı idame ettirmekte olan insanlarız. Nasıl ki kazancımız ve/veya elde ettiğimiz gelirler üzerinden harcamalarımızı planlıyorsak yönetimde de aynı mantığın tersi bir mantıkla planlama yaparak apartman ve sitenin ihtiyacı olan ortak alan hizmetlerinin (elektrik, asansör bakımı, temizlik hizmeti, personel maliyetleri vb.) karşılanması için avans bedeli olarak toplayacağımız aidat bedellerini belirleriz. Bunu yaparken gerçek verilerle, adaletli ve güvenilir bir tahmini proje olmasının önemli olduğunu özellikle belirtmemiz gerekiyor. Yıl sonunda tahmini işletme projemiz ne içeride ne de çok üzerinde olmamalıdır. Burada en kritik ve can alıcı nokta işletme projemizde mutlaka bulunması gereken ‘’Öngörülemeyen giderler’’ kalemidir. Bu kalemde (ampulün patlaması, sensörlü lambanın bozulması vb) tahminin dışında oluşabilecek giderler finanse edilir ki; cin bir yönetici olarak bu kalemi fazla tutarak bina iyileştirmeleri yapamayacağımız gibi, bu kalemi çok düşük tutarak da bütçeyi içeriye düşürmemeliyiz. Bu durumu daha etkili anlatmak için güzel bir Anadolu deyimiyle ifade edecek olursak; ‘’karıncanın belini incitmeden seveceksin’’ şeklinde bu işi kotarmamız gerekiyor. Bu da yöneticimizin marifetine kalmış…

Apartman ve site yönetimlerinde tahmini işletme projesi nasıl yapılır?

   Ve geldik son soruya. Nasıl yapılır? Bu sorunun cevabı için anlattıklarımız üzerinden gidecek olursak çok da düşünmeden ve zorlanmadan basitçe şöyle yapabiliriz. Örnek bir binamız olsun; beş katlı on daireli bir bina. Öncelikle özel dışarıdan bir yönetici iseniz veya yönetim için huzur hakkı niteliğinde bir ödeme alıyorsanız önce kendi hizmet bedelinizi yazmalısınız, sonra da diğer sabit giderlerin (elektrik, asansör, merdiven temizlik hizmeti ve öngörülemeyen giderler vb) toplamından oluşacak tutarı her daireye 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20’ de belirtildiği;

 ‘’Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı  oranında; (1) Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Hükümleri kapsamında aidat avans bedeli olarak yazılı belge olarak hazırlayarak tebligatlarının yapılması ve eğer itiraz edilir ise yeniden görüşülmesini sağlamak gibi işleri de yerine getirerek sonuca ulaşabilirsiniz.

Yorum yapın

X