Apartman, site yönetim planı nedir? Ne işe yarar? Nasıl değiştirilir?

Site Yönetimi Nedir

Apartman, site yönetim planı nedir?

___________________________________________________________________________

Site yönetim planı, tarihin en eski dönemlerinden bugüne kadar geçen sürede sürekli olarak toplumlar belirli bir düzen oluşturulması ve sürekliliğinin sağlanması için kurallar koyarak ilerleye gelmişlerdir… Bu kurallar toplumların yönetiminde ve yönlendirilmesinde gerek sözlü (genel ahlak, görgü, gelenekler, ritüeller vb.) gerekse de yazılı olarak etkisini göstermektedir. Bireylerin topluma, toplumun da yurttaşa dönüşmesiyle gelinen noktada yönetim organı olan devlet mekanizması yazılı kurallarıyla/kanunlarıyla ilerlemektedir bu kanunlar bütününün en üstünde devletin tüm bireylerin eşit, ortak fayda, amaç ve hedefleri doğrultusunda uymakla ve uygulamakla kanuni olarak bağlayıcılığı bulunan anayasa vardır.

Site Yönetimi Nedir
Site Yönetimi Nedir

Bir toplumun en büyük fiziki yaşam organı olan ülkenin bireyleri, kurumları, haricileri ve dahilileri tarafından bağlayıcılığı olan anayasası gibi görece daha özel ve küçük olan fiziki toplu yaşam alanlarımız olan apartmanlar, siteler ve rezidanslar vb. gibi yaşam alanları için de yaşayan tüm kat malikleri/sakinleri için kurallar ve kanunlar bakımından bağlayıcılığı olan yönetim planları vardır.

Ülkemizdeki anayasa ne ise fiziki yaşam alanlarımız olan apartman ve sitelerdeki yönetim planı da odur. Kat maliklerimiz ve sakinleri için bağlayıcılığı bulunan kanunlar, kurallar, davranışlar ve daha fazlası burada yer alır.

Apartman, site yönetim planı ne işe yarar?

___________________________________________________________________________

Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarımızın kat maliki/sakini olduğumuz andan itibaren kendimiz/ailemiz ve bu bağımsız bölümlerde herhangi bir sebeple ikamet edecek olan herkesi bağlayan kurallar bütününü kabul etmiş oluyoruz. Peşinen kabul edilen bu kurallar her ne kadar sıkıntılı gibi algılansa da daha çok 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 28. maddesindeki;  

‘’Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

(Değişik: 13/4/1983 – 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde  gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.’’ hükümler çerçevesindeki durumları düzenler. İlgili kanun maddesindeki bağlayıcılık daha anagayrimenkul yapılırken kat irtifakı/mülkiyeti sözleşmeniyle birlikte tapuya şerh edilir ve iş buradan başlar.

   Tapuya verilen yönetim planı öyle hassas bir belgedir ki; Anagayrimenkulün ortak yaşam alanlarının nereler olduğu, nasıl faydalanılacağı, bakım ve onarımlarının nasıl ve hangi şartlarda yapılacağı, genel demirbaş ve işletme giderlerine kimlerin ne oranda katılacağı, bağımsız bölümlerin bakım ve kullanım (hayvan beslemek serbest mi, hangi işyerleri açılabilir, hangi durumlarda kat malikleri onayı gerekir? vb.) esaslarının neler olduğunu bununla birlikte yönetim, denetim, toplantı düzenleme gibi idari işlerin de nasıl yapılacağına dair bilgileri kapsamaktadır.

Geçtiğimiz yıllardaki projelerde matbu evrak olarak tapuya şerh ettirilen yönetim planlarının yerini günümüzdeki marka projelerde apartman, site, rezidans vb. yaşam alanlarının sakinlerinin ihtiyaçlarını karşılayabilecek düzeyde yönetim planları almaktadır. Gelişmelerden payına düşeni alan inovatif (yenilikçi) inşaat ve yapı sektöründeki firmalar tarafından çözüm ortakları olan profesyonel yönetim şirketlerinin ve hukuk birimlerinin desteğiyle marka projeler üretilmektedir. Son düzlükte yönetim planları mimari, yapı teknolojisi, mühendislik çalışmalarının yanında pazarlama alanındaki ilerlemelerle ve bilinçli tüketici talebiyle gayrimenkul alıcılarına kitapçık ve/veya baskılı, baskısız ortamda satış öncesinden sunulması sağlanarak doğru kriterlerdeki malikler/sakinler hedeflenmektedir.

Apartman, site yönetim planı nasıl değiştirilir?

___________________________________________________________________________

Girişte bahse konu olan yönetim planının anayasa niteliğinde olduğu tanımlamasından hareketle anagayrimenkulün yönetim planının değiştirilmesi devletin anayasasının değiştirmesi kadar zordur. Zor sadece, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’ ndaki; Madde 70 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)

Apartman, site yönetim planı nasıl değiştirilir?
Apartman, site yönetim planı nasıl değiştirilir?

Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.’’ Hükmünü yerine getirmek için ‘’yaptık oldu…’’ şeklinde günü kurtarıcı, idari ve/veya operasyonel maddeleri değiştirerek  yeniden oylatmanın ötesinde; öngörülü, inovatif (yenilikçi), ihtiyaçların tespitinin yerinde ve gerçekçi çözümleri sunmasının yanında vizyonlu olmasını da başarabilecek kapsamda kat malikler kuruluna sunularak oylatılmasıdır.

 Bu kadar söz ettik ve tüm anlatılanların özünde ez cümle olarak dikkatinizi çekmek istediğim konuyu birbirinden güzel ‘’Çağını aşmak…’’, ‘’Değişmeyen tek şey değişimin kendisidir’’ söz ve deyimlerimizle taçlandırmak yerinde olaraktır.

Yorum yapın

X